부동산 전세계약 절차

전세 사기 유형 중에 가장 흔한 깡통 전세라 들어보셨나요? 텅텅 비어 있다는 말입니다. 융자라든지 보증금이 꽉 차 있어서 돈을 돌려주기 어려운 위험한 집(즉, 매매가보다 융자나 보증금이 많은 경우)을 깡통 전세라고 합니다. 이것을 확인하기 위해서는 첫 번째 등기부 등본을 확인하는 것입니다.

1. 계약 전 확인

- 등기부등본 보는 방법
등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구, 요약(선택사항) 이렇게 네 가지 부분으로 나누어져 있습니다. 사람도 개인정보라는게 있는 것처럼 건물들도 정보가 있습니다. 표제부에는 소재지/현황이 적혀있으며 면적이나 건물의 용도, 층수, 구조 이런 것들을 알 수 있습니다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 적혀있습니다. 을구에는 소유권 이외의 사항이 적혀있습니다. 소유권이라는 것은 결국 '누가 주인인가'라는 뜻입니다. 더 자세하게 들어가 보면 갑구에는 주인의 이름, 주민번호, 앞번호, 주소 같은 것들이 간략하게 나와 있습니다 그럼 반대로 을구에는 어떤 게 들어가 있을까요? 대표적으로 융자를 여기에서 확인해 주실 수가 있습니다. 은행에서 대출을 받으면 을구에  어떤 은행에서 근저당권을 언제 잡았는지 얼마가 잡혀있는지 나와 있습니다. 그리고 전세권과 전세의 개념이 다른데 전세로 들어가서 사는  '전세권 설정'을 한 세입자가 있다면 을구에 표시가 됩니다.  잠깐 우리가 등기를 볼 때 을구한 보면 안 되는 이유가 있습니다. 예를 들어 [가등기] (= 이 건물을 사기로 예약한 사람이 있다) 또는 [가압류] (= 돈을 못 갚았을 때)가 을구에 나와 있는 게 아니고 갑구에 나와 있습니다. 세입자분들이 많이 걱정하시는 부분 중에 이 건물이 경매에 넘어가면 어떻게 알아요? 이미 경매에 넘어간 거 아닌가요? 할 때 갑구에 표시가 됩니다. 정확하게는 경매 개시 결정 등기라고 지금 당장 이런 표시가 없다면 경매진행 중인 건물이 아니라는 뜻입니다. 

 

- 선순위(총 보증금)체크
바로 이어서 선순위 보증금 즉 건물의 총보증금을 확인해 주셔야 됩니다. 아파트라든지 다세대주택처럼 한 호실의 주인이 한 명 있는 거랑 다가구, 다중 주택처럼 건물 하나를 주인 한 명이 통째로 가지고 있는 경우들이 있습니다. 이런 경우 이 건물 전체적으로 나보다 먼저 들어와 있는 사람들이 몇 명이 얼마에 들어가 있는가를 파악해 주셔야 됩니다. 파악을 위해서는 첫째, 임대인에게 구두상으로 확인하는 방법, 둘째, 주인 분한테 전입 세대열람원이랑 확정일자 부여 현황 좀 부탁드리는 방법이 있습니다. 

 

- 전세/매매 시세분석
우리가 전세를 들어가지만 전세만 봐서 안 되는 이유는 내가 들어가는 전세가가 적정한 보증금인지 또는 매매가와 전세가가 너무 비슷해서 또는 매매가보다 전세가 더 큰 일종의 역전세일 경우도 있기 때문입니다. 반드시 매매 시세도 같이 확인을 해 주셔야 됩니다. 아파트라면 아파트 실거래가 또는 호가들이 있습니다. 빌라들도 마찬가지입니다. 이 건물에 실거래나 호가가 없더라도 우리 건물 인근의 비슷한 평수에 비슷한 높이 그리고 비슷한 준공 연도 사례들을 비교를 하는 것입니다. 방금 확인했던 건물의 융자(=대출) 또는 총보증금 두 가지가 건물 매매가의 70%~80% 이내에 들어올 수 있도록 하는 게 최대 치입니다. 

 

- 보증보험가입
보증보험을 받는 가장 큰 메리트라고 하면 내가 전세 계약이 끝났을 때 보증금을 제때에 돌려받을 수 있는 그런 보험입니다. 이 집의 공시가의 126%에서 최대 140% 정도로 예상해 주시면 됩니다. 간단하게 알 수 있는 방법 있습니다. 안심전세 앱이 있습니다. 이 안에서 건물에 시세조회와 집주인 조회도 할수 있습니다. 집주인의 이름과 연락처가 있으면 세금 체납을 했다든지 보증금지 이력 일종의 블랙리스트를 확인할 수 있습니다.

 

- 가계약금 주의
계약서 작성하기전에 가계약이라는 절차가 있습니다. 다른 손님들한테 뺏기지 않게 미리 찜하는 것입니다. 가계약 역시 계약의 종류이기 때문에 계약 조건이 맞는지 다 확인을 해 주셔야 됩니다. 만일 계약이 성사되지 않을 때 이루어지는 조치까지 잘 체크를 해주셔야 합니다. 

2. 계약서 작성

- 공인중개사 확인방법
공인중개사만 믿으면 큰일이 발생할 수 있습니다. 중개사가 중개사가 아닐 수가 있습니다. 우리 집 계약을 진행해 준 사람이 공인 중개사인 확인하는 방법은 첫 번째 공인중개사 협회에서 개업 공인 중개사 사무실을 검색해 볼 수 있습니다. 브이월드라는 곳에서도 대표 공인 중개사인지 소속 공인 중개사인지 중개 보조원 인지도 확인할 수 있습니다. 우리가 가시적으로 봤을 때에는 부동산 사무실에 오셔서 반드시 자격증을 확인해보셔야 합니다. 

- 등기와 건축물대장 확인
건축물 대장도 확인을 합니다. 대지 면적, 건축 면적, 연면적, 용도, 층별 면적, 간단한 소유주내역 그리고이 건물이 언제 지어졌는지 이러한 건물의 정보들을 보실 수가 있습니다. 

 

- 위반건축물
이 건물이 불법건축물인지 확인하기 위해서는 위반 건축물 노란색 박스가 있습니다. 계약하는이 건물 또는 그 해당 층에 위반 내역이 들어가 있으면 대출심사가 안 되기 때문에 주의하시기 바랍니다. 전세 대출이 안 나올 때 또는 위반 건축물일 때 또는 용도가 맞지 않을 때에는 내가 들어가는 것뿐만이 아니라 내가 나중에 만기가 돼서 나올 때도 생각해주셔야 합니다.

 

- 소유주/대리인 확인
신분증을 가지고 왔는데 누가 봐도이 사람이 하더라도 정확하게 확인하셔야 합니다. 신분증의 진위여부를 확인 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 통화( 1382 ) 로도 확인할 수 있고 주민 등록증 같은 경우에는 정부 24에서도 확인해 주실 수가 있습니다. 운전 면허증 같은 경우에는 안전운전 통합 민원 또는 경찰청 교통민원 24에서 확인해 주시는 방법도 있습니다. 두 번째로 대리인 분이 오는 경우 여기서도 전세 사기가 굉장히 많이 있습니다. 신분도용을 해서 집주인이 아닌데 집주인척하는 경우 또는 대리인이 아닌데 대리인 인척하는 경우 그래서 우리가 대리권을 어떻게 확인을 위해서는 위임장을 보면 됩니다. 이 위임장에는 누가, 누구한테 위임을 하는가 어떤 부분에 대해서 언제 위임을 했는가 이 안에 본인의 인감도장이 찍혀 있는데 인감 증명서란 확인을 해 주셔야 됩니다. 최근 3개월 이내인지 본인이 발급한 게 맞는지도 위에 표시가 되어있습니다. 가장 쉬우면서 정확한 방법은 집주인과 다시 한번 통화를 하는 것입니다. 안녕하세요 어디 계약하려는 사람인데요 저희 몇 호 언제부터 언제까지 전세 얼마로 계약 들어가는 거고 지금 나와 계신 대리인 분 누구누구 맞으신가요까지 금액이나 기간에 대한 중요 부분 그리고이 대리권을 수여한 게 맞는지에 대한 통화녹음까지 있으면 좋습니다.

 

- 현금거래
또 하나의 주의점이 현금 거래하지 마시기 바랍니다. 인터넷뱅킹이나 핸드폰으로 보증금 다 보내실 수 있고 한도 다 늘리실 수 있습니다. 나중에 증거 있냐  나는 받은 적이 없다 진짜 말도 안 되는 경우가 있으니 되도록이면 현금 거래를 피해 주시기 바랍니다.

 

- 선순위 보증금 확인
계약하시는 전세세입자분이 직접 확인하실 수 있습니다. 오늘 계약하는 계약서를 가지고 동사무소( 주민센터, 행복 센터)에 가셔서 전입 세대 일람원 또는 확정일자부여현황을 확인하실 수가 있습니다. 세무서에 가셔서 이 임대인의 국세, 지방세 체납을 확인해 주실 수가 있습니다. 

 

- 전세 계약할 때 꼭 넣어 주셨으면 하는 특약 다섯 가지 말씀드리겠습니다.
첫 번째 임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가등기를 설정하지 않기로 한다. 입주를 한다고 해서 잔금을 한다고 해서 바로 대항력이 생기는 게 아닙니다. 우리가 전입 신고를 한 다음날 밤 12시 땡 하면 그때부터 대항력이 발생하기 때문에 아예 명확하게 대항력이 발생되기 전까지라고 명시를 해둡니다. 두 번째 본 계약은 전세자금 대출로 진행하며, 건축물 상의 문제로 대출승인 불가시 임대인은 계약금 전액을 반환한다. 임대인이 임차인의 대출여부에 적극적으로 동의를 해 주는 경우 생략해 주시면 임차인에게 더 유리한 방법입니다. 세 번째로 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다. 네 번째 임대차 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 임대여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환해야 한다. 마지막 다섯 번째는 임대인은 본 주택의 매매 계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야 한다. 여기에서 조금 더 강경하게 들어가면 새로 집주인이 바뀌었을 떼이 새 집주인이 보증보험 유지가 안된다면 거부하겠습니다.라고 할 수 있는 선택특약 (다만, 임차인은 양수인이 보증사고 이력 등으로 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 임대차계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.)을 넣어주시면 됩니다. 사전에 은행과 보증보험사에 꼭 확인하셔야 합니다!

3. 계약직후

- 전입신고와 확정일자 받기
전입신고라는 건 대항력을 위한 것입니다. 하루에 2중, 3중 중복으로 전세계약을 하고 같은 날, 은행대출을 받아서 은행이 1순위가 된 사례들도 있었습니다. 미리미리 확인해 주시고 인터넷으로도 전입신고[정부 24]가 가능합니다. 확정일자는 우선 변제권[인터넷 등기소에서 확인 가능]이라는 것입니다. 혹시라도 이 건물이 경매에 넘어갔을 때에는 먼저 들어온 순서대로 돈이 분배가 되는 거라고 이해해 주시면 됩니다. 

 

http://www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

 

4. 입주(잔금) 날 확인 

- 등기 재확인
첫 번째 계약을 하기 전에 두 번째 계약 마지막으로는 입주 날에 다시 한번 확인을 해야 됩니다. 융자가 생긴 게 없는지 어떤 걸 수리하기로 했으면 특약이 이행 됐는지도 확인해주셔야 합니다. 

 

- 중개보수
바로 인터넷에 중개 보수 계산기를 검색하면 확인가능합니다. 전세 1억이다 하면 30만 원, 부가세 별도입니다. 전세 2억인 경우 60만 원 전세 3억을 때는 90만 원으로 현금 영수증도 가능합니다. 

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