5월 종합 소득세 주택 임대 소득 관련 Q&A (11~20)

11. 주택임대소득에 대한 절세 방법을 간단히 알려주세요.

첫째, 부부합산 1 주택으로 기준시가 9억 원 이하는 비과세이고 둘째, 부부합산 2 주택(또는 1 주택 기준시가 9억 원 초과) 전세는 과세되지 않습니다. 셋째, 다른 종합소득이 2천만 원 이하일 경우 주택임대소득에 대한 면세점 기준이 있으며 사업자등록을 한 경우 주택임대소득 연 1,000만 원, 미등록한 경우 주택임대소득 연 400만 원입니다. 2022년도 기준 전세보증금만 보면 8억 5천만 원 이하 구간입니다. 마지막으로 다른 종합소득이 2천만 원 초과한다면 월세를 전세로 전환하여 연 2천만 원 이하 주택임대소득이 되도록 하는 방법도 검토해 보는 것이 좋겠습니다. 참고로, 주택임대사업자도 사업소득이 있는 경우, 건강보험료가 발생하게 되는데 사업소득자는 피부양자에서 제외되어 주택임대소득과 주택에 대한 건강보험료를 부담하셔야 합니다.

12. 주택임대소득에 대해 종합과세와 분리과세 중 선택하라는 뜻은 무엇인가요?

원칙적으로 과세방식은 납세자가 선택할 수 없지만 연 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해서는 본인의 다른 소득과 합산하여 누진세율(6~45%) 과세할지, 단일세율(14%)로 분리과세할지 선택이 가능합니다.

13. 종합과세와 분리과세 선택 시 차이점이 있나요?

분리과세 선택 시, 단일세율(14%) 과세, 경비율 우대적용과 함께 다른 종합소득이 2천만 원 이하일 경우 기본공제 200만 원(또는 400만 원)이 가능합니다. 분리과세 신청 시 다른 가족(근로자 등)의 소득세 신고 시 부양가족으로 공제받을 수 있습니다. 반면 종합과세 선택 시, 다른 종합소득과 합산하여 누진세율(6~45%) 과세하고 소득금액은 분리과세보다 높게 계산되며, 본인의 소득공제/세액공제 신청이 가능합니다.

14. 종합과세가 유리할까요? 분리과세가 유리할까요?

주택임대 외 종합소득이 많을수록 분리과세 선택이 유리하고 주택임대 외 종합소득이 일정 수준이하라면, 종합과세 선택이 유리합니다. 일반적으로 금융소득과 주택임대소득(연 2천만 원)만 있다고 가정할 때, 금융소득이 6천만 원 이하인 경우라면 종합과세 선택이 유리하고 본인이 공제받을 부양가족이 많거나 소득/세액공제가 많을수록 종합과세 선택이 유리합니다.  홈택스에서 주택임대소득 세금 모의계산 서비스를 이용하시면 보다 정확한 정보를 얻을 수 있습니다. 

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15. 사업자등록과 주택임대사업자 등록은 다른가요?

과세대상이 주택임대소득이 있을 경우, 세무서 사업자등록은 의무사항입니다. 등록하지 ㅇ낳을 경우 2020년부터 미등록 가산세(수입금액의 0.22%)가 부과됩니다. 반면 거주지 관할 시군구에 등록하는 주택임대사업자 등록은 선택사항(아파트는 현재 등록 불가)이며, 등록 후 의무임대기간을 채우지 못할 경우 과태료가 부과되므로 신중하게 선택해야 합니다.

16. 임대주택을 여러 채 보유한 경우 세무서에 건별로 사업자등록을 해야 하나요?

세무서에 하는 사업자등록은 원칙적으로 소재지 관할 세무서 기준입니다. 따라서, 임대주택 취득시마다 매 건별로 사업자 등록이 필요합니다. 다만, 주소지 관할구청에 민간임대 주택법에 따라 사업자등록(주소지) 한 경우 주소지를 사업장으로 선택하여 사업자등록 할 수 있습니다. 이때는 임대주택을 추가 취득하게 되면 구청에 추가 등록하고, 세무서에서는 주소지 관할 사업장 등록으로 인정받을 수 있습니다.

17. 연  2천만 원 이하 주택임대소득에 대해 종합과세로 신청 후 분리과세로 변경할 수 있나요?

종합소득세 신고서르 제출한 경우 5년 이내에 경정청구가 가능합니다. 따라서 신고이후 5년 이내 분리과세로 변경하여 경정청구 할 수 있습니다. 분리과세를 종합과세로 변경하는 것도 가능합니다.

18. 주택임대소득 세액감면 신청은 어떤 경우에 가능할까요?

사업자등록(세무서)과 주택임대사업자 등록(관할 시군구)을 모두 완료하고 4가지 조건을 갖춘 임대주택에 대해서 소득세 감면이 가능합니다. 첫째, 국민주택규모(전용면적 85제곱미터) 이하 둘째, 임대료 증가율 5% 이하, 셋째 임대개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 넷째 (구) 단기임대 30%, 장기임대(8년/10년) 75% (2호 이상 임대주택의 경우 단기 20%, 장기 50%)입니다. 세액감면을 받은 후 의무 임대기간을 충족하지 못할 경우 감면받은 세금을 추징당할 수 있습니다. 또한, 세액감면받은 주택을 추후 양도할 때 감가상각 의제에 따라 양도소득세가 증가하여 세액감면 효과보다 불리할 수 있습니다.

19. 주택임대소득만 있다면 다른 부양가족이 될 수 있나요?

다른 종합조득이 없고(금융소득종합과세에 해당하지 않아야 합니다) 주택임대소득이 연 2천만 원 이하이면서 과세방식을 분리과세로 선택하거나, 주택임대소득금액 100만 원 이하로 종합과세 선택(2 주택 임대기준 임대수입이 연 170만 원 이하) 금융소득종합과세 대상자는 주택임대소득 여부에 관계없이 부양가족으로 공제받을 수 없습니다. 

20. 주택임대소득을 신고하면 건강보험료가 많이 부과되나요?

주택임대소득은 소득세법상 사업소득으로 지역가입자 또는 피부양자로서 주택임대소득 면세점 구간을 초과하는 경우 사업소득이 발생한 것으로 인정되어 건강보험료가 부과될 수 있습니다. 직장가입자의 경우에도 근로소득 외 소득(주택임대소득, 1천만 원 초과 금융소득 등을 포함)이 2,000만 원을 초과했다면 추가 건강보험료가 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 참고로, 소득신고에 따라 산정된 건강보험료 반영시점은 소득이 발생한 다음 해 11월부터 그다음 해 10월까지입니다.